常見問題

台南辦理遺產繼承的代書基本費通常按件或按土地筆數計算（約 NT$15,000 起），若繼承人過多或產權複雜則會另行報價。除了代書費，地政局登記規費（土地申報地價的 $0.1%$）、印花稅、契稅、地價稅等政府規費皆採實支實付，緯方會在簽約時提供透明的費用明細表。

若遇到繼承人失聯或意見不一致，可以由其中一位繼承人代表，幫全體繼承人申辦「公同共有繼承登記」，先把產權轉移到全體名下，避免因為超過 6 個月未辦理而被地政機關課徵逾期罰鍰。未來要處分土地時，再透過土地法 34-1 條的多數決流程處理。

依《土地法》規定，繼承登記應於繼承開始之日起 6 個月內辦理，逾期將被處以登記費最高 20 倍的罰鍰。若想辦理「拋棄繼承」，必須在得知繼承起 3 個月內，以書面通知向法院聲請，並檢附繼承系統表、拋棄書及印鑑證明。

需準備被繼承人除戶謄本、全體繼承人現戶謄本、印鑑證明、印鑑章、遺產稅完稅或免稅證明書。「分割繼承協議書」須寫明所有遺產的詳細地號、建物標示，並由全體繼承人親自簽名並蓋上與戶政事務所相符的印鑑章，協議才能生效。

這取決於您的資產總額與未來出售計畫。「繼承」擁有高達 1,333 萬的免稅額，且免課土地增值稅，通常最省稅。但若想提早進行資產配置，則可利用每人每年 244 萬的「贈與免稅額」進行分年贈與，建議委託緯方代書為您進行「房地合一稅贈與繼承差異」的綜合試算。

依據《土地法》第 34-1 條，共有土地或建物，只要滿足「共有人人數過半數，且持分合計過半數」或「持分合計超過三分之二，人數不計」的條件，即使少數共有人不同意，多數人仍有權利將整筆土地全案賣給第三人。

可以。您可以單獨處分您自己名下的「持分（共有部分）」，不需經過其他人同意。流程為：尋找買方簽訂買賣契約書面通知其他所有共有人（因他們享有優先購買權） 等待 15 天若無人主張優先購買至地政事務所辦理過戶登記。

賣方必須以「存證信函」或地政機關認可的書面方式，通知所有不同意的共有人，說明交易價格與條件。不同意之共有人在收到通知後 15 天內，可以主張以「同一價格、同一條件」優先買下該土地（優先購買權）。若逾期未回應，則視為放棄。

若滿足土地法 34-1 條的多數決門檻，即可依法出售。對於「失聯」的共有人，代書會協助透過戶政機關調閱戶籍資料或向法院聲請公示送達。交易完成後，屬於失聯共有人的那筆價金，必須依法辦理「法院提存」，地政機關才會准予過戶。

人數眾多的案件最怕溝通成本。緯方代書會憑藉前公務員「換位思考」的溝通專長，先召開地主協調會，釐清每房的意願；接著精算 34-1 條的多數決門檻，針對失聯或反對者依法辦理存證信函通知與價金提存，確保整筆土地在合法且不卡關的狀態下完成轉移。

理財型房貸是一種將您已經還給銀行的房貸本金、或是房屋增值的部分，轉化為「可隨時借、隨時還」的循環信用額度。它的特點是動用才計息，按天計算。各家銀行利率與成數不同，緯方代書會依據您的財力條件，推薦最適合的銀行通路。

傳統房貸是只還不借的資產卡死狀態。透過理財型房貸，您可以把增值的房屋當作金庫，借出低利率的資金（例如成功貸出 1400 萬），投入高殖利率的穩定標的。平日不動用不收利息，需要調度時隨領隨到，為中壯年打造靈活的退休現金流。

可以。當原銀行增貸空間不足、或轉貸不划算時，可以尋求第二家銀行或合法民間資產公司，利用房屋的餘額價值申辦第二順位抵押權設定（即二胎）。緯方代書會為您嚴格審查二胎借貸的利息與合約，拒絕高利貸陷阱。

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緯方代書會站在銀行審查人員的立場換位思考，協助客戶進行「信用拯救計畫」。透過整理名下潛在資產、調整債務結構（提供債務整合方案），或是尋找具備強力財力的擔保人，重新與銀行談判，曾成功幫客戶爭取到每月減少 7000 元的還款壓力。